物业案例

原告A物业公司（作为甲方）与被告赵某（作为乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，甲方权利义务包括对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；建立健全本物业的物业管理档案资料；贯彻执行《业主临时公约》，制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》的行为；依据《前期物业管理合同》和本协议的规定，向乙方收取物业管理费用。乙方缴纳费用周期：每6个月预收一次，收费按建筑面积定为0.8元/㎡/月，电梯公寓按建筑面积定为1.35/㎡/月等。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方可以依照约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方每逾期之日加收应缴额的2‰支付违约金。但赵某自2010年1月1日起就以A物业公司未履行物业服务义务拒交物业费，故A物业公司于2018年6月13日向法院提起诉讼，要求赵某支付从2010年1月1日起至2018年5月31日期间的物业费15451.54元。

法院认为，原告A物业公司没有有力证据证明其对被告较长时间的物业欠费进行了催要，加之其物业管理水平确存在需改进提高的方面，故2015年6月13日及之前物业费已过诉讼时效。法院判决原告诉请被告缴纳2010年1月1日起至2018年5月31日的物业服务费，仅自2015年6月14日起予以部分支持。

法律解析

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条第一款　向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

第一百九十五条　有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：

（一）权利人向义务人提出履行请求；

（二）义务人同意履行义务；

（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；

（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

第九百四十四条第一款、第二款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

诉讼时效又称消灭时效，是一种倘若权利人在一定期间内不行使自己的权利，即在某种程度上丧失请求利益的时效制度。设立诉讼时效制度的主要目的在于促进法律关系稳定，及时结束权利义务关系的不确定状态，降低交易成本。

《民法典》第一百八十八条沿袭了原《民法总则》的规定，将原有的两年诉讼时效延长到了三年，也就是说权利人在自身权益受到侵害时，应当在三年内及时通过诉讼、仲裁等途径使自己的权利得到救济，而《民法典》第一百九十五条规定的诉讼时效中断制度也是鼓励权利人积极行使自己权利的一种制度。在本案中，由于A物业公司怠于行使自己的权利，在赵某自2010年1月1日起欠缴物业费开始没有催告其及时支付物业费，导致2015年6月14日之前的物业费由于超过诉讼时效而不受法院的支持，因而受到的损失也只能由物业公司自行承担。

案例启示

正如古希腊的法谚所言：“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，无论是公民、法人或是其他组织行使自己的诉权都必须在法定期限内进行。因此物业公司若碰到不及时缴纳物业费的情况，应当做好及时催告追索工作，并保存好进行过催告的相关证据。同时，即使向欠费人催告会使诉讼时效重新计算，也要注意诉讼时效的三年期限，在法定的期限内行使自己的诉权。

文章来源杭州市物业管理协会