第一章总则

第一条为维护东裕华庭小区全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活工作环境，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。

第二条本管理规约经征求街道、社区意见后由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。

第三条业主、使用人在物业使用中，遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放、宠物饲养、房屋出租等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

第二章物业基本情况

第四条本物业管理区域内物业的基本情况

（一）物业名称：XX小区。

（二）坐落位置：浙江杭州江干区东宁路2750-58号。

（三）物业类型：住宅。

（四）物业管理区域四至：

东至：规划支路；南至：江滨公园；

西至：东经五路；北至：规划支路。

有物业管理区域划分意见书的具体见附件。

（五）建设用地面积：65520平方米，总建筑面积：22.14万平方米，地上建筑面积184124.13平方米，其中：住宅建筑面积168953.5平方米，1746套；物业经营用房741.94平方米；物业管理建筑面积22万平方米；商业用房4569.31平方米；地下建筑面积33412平方米。地下车位1542只，地面车位457只。出售住宅：1746套、商铺：56户。

（六）业主大会及业主委员会办公地点：XX小区1号商铺内 。

第三章 物业管理服务

第五条物业服务收费采取包干制方式。

第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。

第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。

第九条对本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，经劝告仍不改正，物业服务企业可暂停部分物业服务（如停水、停电等），直至整改到位，方可恢复物业服务。

第四章物业的使用

第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。

第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。

第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》，业主、非业主使用人禁止在本物业管理区域内燃放烟花爆竹。

第十三条业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装规定、消防安全、违法搭建、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。业委会可授权物业服务企业对违反物业使用相关规定的行为采取必要措施，按本规约及有关法律法规整改到位。

第十四条电梯的安全使用管理

业主、非业主使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：

（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；

（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；

（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；

（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；

（五）携带危险品乘用电梯；

（六）其他影响电梯安全运行的行为。

学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。

电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。

鼓励引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险。

第十五条空调的安装使用管理

业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。

发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患：

（一）空调设备超过设计使用期限的；

（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的。

业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。

第十六条物业消防安全管理

（一）业主、非业主使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；

（二）不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；

（三）不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全；

（四）不得使用、储藏瓶装液化气及其他易燃易爆物品；

（五）不得在公共区域私拉乱接电线，飞线充电；

（六）业主、非业主使用人有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。

如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以授权物业服务企业将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告消防部门并消除安全隐患。

第十七条垃圾投放管理

（一）业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并分类投放；

（二）应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备；

（三）不属于生活垃圾的其他垃圾，由业主、非业主使用人按照相关规定处理，不得随便丢弃。

如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以授权物业服务企业将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告城管执法部门。

第十八条违法搭建管理

（一）业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；

（二）不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；

（三）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为；

（四）不得改变非居住空间使用性质，严禁在非居住空间内住人。

如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻，业主委员会可以书面要求限期改正，相关业主、非业主使用人可以向城管执法、房产等管理部门举报；劝阻无效的，业主委员会可以授权物业服务企业将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告城管执法、房产等管理部门；物业服务企业可以禁止违法搭建的材料进入物业管理区域，并向城管执法、房产等管理部门报告。

第十九条业主、非业主使用人禁止在本物业管理范围内燃放烟花爆竹。根据杭州市政府相关管理规定，今后如遇政策调整应遵守以下规定：

（一）本物业管理区域规定可燃放烟花爆竹的地点为物业服务企业指定地点，可燃放的时间为杭州市政府许可燃放时间；

（二）燃放人应事先告知业主委员会、物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；

（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务；

（四）因燃放烟火引起的火灾、造成的损失，由燃放者负责赔偿。

第二十条为加强居住房屋出租安全管理，保护房屋租赁当事人的合法权益，维护公共秩序和公共安全，居住房屋出租按照《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，违反规定，授权物业采取停止部分物业服务。

第五章 物业的装修

第二十一条业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：

（一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；

（二）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；

（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，周一至周五施工时间：8:30-11:30、13:30-17:30，其它时段不得施工。周末、中、高考期间、节假日不允许有噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；

（五）空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；

（六）不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；

（七）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；

（八）住宅装修须知详见物业的《住宅装修管理制度》；

（九）住宅装修进场需办理施工人员房屋装修进场证,同时向物业服务企业交纳无设施设备损坏及违规装修保证金1000元整，对装修材料，建筑垃圾必须装袋搬运，不得散件进入电梯，对违规住宅装修的行为发现一次扣除50元的保证金并进行劝诫，如损坏公共设施，按实际金额赔偿，对多次不听劝诫的行为，业主大会授权物业公司停止部分物业服务处理；

（十）发现装饰装修企业、小区服务队、施工人员或物业服务企业有强买强卖行为的、强制装饰装修行为的，欺行霸市的,应及时向公安机关或相关部门报告。

第六章物业的转让、租赁

第二十二条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。

住房出租应当符合《杭州市居住房屋出租房屋安全管理若干规定》以及相关配套安全标准的要求，并至当地派出所备案登记待验收合格后方可出租。

房东应做好租客的教育监督工作（消防安全、小区管理规约等），并签订出租房消防安全责任书，存在安全隐患的应当及时整改到位。

小区不允许群租和改变居住用途（作淘宝店、仓库、培训机构、宗教等性质使用）。群租发现一处，处理一处，委托物业服务企业可以停止部分物业服务，并上报相关职能部门。

物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。

第七章 物业使用的其他约定

第二十三条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：

1.车辆停放：《小区车辆停放管理办法》；

2.电梯使用：《电梯使用安全管理制度》；

3.消防安全：《杭州市消防管理规定》；

4.垃圾分类：《杭州市生活垃圾管理条例》；

5.宠物饲养：《浙江省杭州市养犬管理条例》；《小区宠物管理条例》；

6.防盗窗、网、门、栅安装：《小区装修规定》；

7.晒衣架安装：《小区文明规约》；

8.物业区域内禁止未经公安部门批准,设立宗教场所。

小区路面严禁停放机动车和非机动车，非机动车必须停放在物业指定区域。对乱停车经规劝不听的，物业公司可采取锁车、拖离等强制措施。

第二十四条业主、非业主使用人有违反上述第四、五、六、七章规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。

合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十五条业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。

第八章 物业的维修

第二十六条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十七条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。

相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。

第二十八条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居委会或在所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。

第二十九条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。

第三十条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第三十一条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。

第九章物业共有部分的经营与收益

第三十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主或委托物业企业经营经营。如业主委员会委托物业公司代收代管，由物业公司代收代管应扣除税收后，所得经营性收益由物业服务企业代管并单独列账，收支明细每季度公示一次。

1.经营性收益应当主要用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

2.用于续交物业专项维修资金(经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；

3.用于补充物业服务费用不足,仅用于本小区设施设备维修；

4.用于业主大会、业主委员会的工作经费；

5.用于聘请第三方机构服务的费用（业主大会的服务费、设施设备的查验、满意度调查）；

6.业主大会决定的其他费用。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并至少每半年公示经营性收支情况；经营性收益由物业服务企业管理的，业主委员会应制定经营性收益使用办法，并监督物业服务企业公示情况，在物业服务企业变更时需对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋、电梯轿厢内公告7日。

年度审计：经营性收支情况每3年进行审计，并将审计报告本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋、电梯轿厢内公告10日。

业委会委员变动审计：业主委员会届满及换届、业委会主任离职及变更的，需对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋、电梯轿厢内公告10日。

对经营性收支情况进行审计的，相关费用从经营性收益中列支。

第三十三条同一项目资金在5万元（含）以下，由业委会成员开会讨论，5万元－15万元（含）由业委会成员和各楼栋业主代表半数以上同意方可使用，15万元以上须召开全体业主大会表决。所有会议决定讨论后公示，反对意见达到全体业主书面签名50%以上，项目须重新商议。

第十章物业专项维修资金

第三十四条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。

第三十五条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。

第三十六条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。

第三十七条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：

（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）；

（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额；

（三）资金来源。选择下列第 1、2、3项作为本物业管理区域的续交资金来源：

1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；

2.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；

3.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。

第十一章违约责任

第三十八条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。

业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下 4 项共同管理权：

1.担任业主委员会委员候选人和委员；

2.共有部分经营收益分配权；

3.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；

4.限制其业主大会会议被选举权。

第三十九条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：

（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行；

（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：

1.拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物，恢复原状；

2.对于涉及公共安全的特别情况，物业服务企业可以使用强制方式解除隐患；

3.在出现危及人身财产安全的突发事故时，物业服务企业采取紧急避险措施。

业主大会授权物业服务企业对违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的采取停水等部分物业服务的措施。

第四十条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的：

1.欠费12个月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；

2.经生效法律裁判文书明确应交纳物业服务相关费用，仍不交纳的，作为黑名单上报相关管理部门记入信用杭州平台；

3.业主委员会可以采用以上措施协助物业服务企业进行催交。

第四十一条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。

第四十二条非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。

第四十三条业主委员会应当向业主公布《住建部指导规则》第三十六条所包含的情况和资料。

第十一章附则

第四十四条本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。

第四十五条本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规约的组成部分。

第四十六条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。

第四十七条业主委员会监督本管理规约的实施。